此前幾個月,中國大陸一線城市房價漲勢驚人,皆因樓市被加入槓桿導致高泡沫出現。開發商基本只需準備10%的土地款,剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取,甚至連買地保證金都可以通過融資支付。

如今,大陸地產商開發投入的自有資金已經越來越少,甚至低到只有10%。在房企拿地過程中,目前甚至還出現一些資金方式創新。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發商近日對陸媒表示,現在一線城市拿地基本只需準備10%的土地款,剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。

該開發商說,「不少金融機構競相上門來提供貸款,但會設置一定額度。超過授信額度,就以股權的形式放貸,未來銷售利潤與他們分成」,目前市場上已出現多個機構專門為開發商提供拍地保證金甚至首付金。

一線房價暴漲 槓桿導致風險高企

大陸很多地方政府經營土地的收入佔到地方財政收入的一半以上,地方財政成為名副其實的土地財政。過去10年,房地產市場一躍而起成為最有升值空間的市場。調查顯示,2006年,北京平均房價是7375元/平方米,上海是7039元/平方米;到了2016年,10年來北京房價總體暴漲380%、年均上漲17.5%,上海房價總體暴漲384.6%、年均上漲17.6%。

今年上半年,一線城市房價漲勢更驚人,皆因樓市被加入槓桿導致高泡沫出現。中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春近期稱,當前一線城市和部份二線城市因為虹吸效應房價上漲過快,產生了新的風險,一線城市已經產生了蕭條性泡沫。

劉元春說,房地產槓桿型泡沫會令風險加碼,此前房地產泡沫化雖然嚴重,但若非槓桿型泡沫,危害還不是特別大,「槓桿型泡沫是極其危險的」。他稱,通過高利貸等非正規管道獲得資金購房,這種加槓桿若不儘早引起警惕,很可能導致一線城市房地產市場陷入槓桿型泡沫的深淵。

一旦房價大跌將衝擊金融系統

由於擔心高房價高地價所產生的風險,當前已有銀行開始收緊開發貸。8月9日,包括興業銀行、工商銀行等銀行已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為一年內,甚至半年期的短期貸款。

據了解,目前降低開發貸年限尚屬於個別銀行的行為,包括農業銀行、中信銀行都表示尚未聽說該政策。

有銀行人士表示,通常住宅項目開發周期為2年,開發貸款的周期如果低於建設周期,這意味著房子還沒銷售,就要面臨歸還貸款的壓力。有開發商表示,開發貸款一般不會低於2年,如果到期還不出,銀行也會允許續期。縮短開發貸款並不會有太大影響。

實際上,大陸房地產的高庫存已經危及整個金融系統。如果人民幣持續貶值、資金撤出房地產市場,房地產泡沫恐難以維持。而一旦房價大跌,易出現信貸違約,將直接衝擊金融體系。而北京方面的對策或被地方的不作為給抵消,最終樓市去庫存成為中央和地方的較量。<>