今年上半年,儘管大陸一線城市及部份二線城市房價快速暴漲,土地市場拍出的219宗「地王」,但房地產市場總體成交率不如去年同期,這意味著三、四線城市誰來買房的困境或將延續至一線城市,樓市或將再進入調整期。

一二線房價快速上漲

第一季度,深圳房價延續2015年底的漲勢,直至「325」新政出台。儘管如此,據克爾瑞房產統計,截至2016年6月底,深圳新房均價已達51006元/平方米,較去年12月底的漲幅達16%,同比上漲47.4%。

與深圳一樣領漲的還有上海。上海鏈家資料顯示,截至6月30日,上海房價均價已漲至45411元/平方米。據克爾瑞房產統計,上海新建商品住宅價格6月份環比上漲2.4%,同比上漲33.7%;二手房價格環比上漲2.2%,同比上漲30.5%。

中原地產研究資料顯示,上半年,北京新房市場上普通住宅和別墅共成交24186套,簽約項目成交均價達34847元/平方米,創下2010年以來半年成交均價的最高水準。

中共國家統計局資料顯示,6月份70個大中城市中,房價同比上漲的城市有57個,占比超過八成。其中南京、廈門和合肥房價同比漲幅均逾29%,趕超北京和廣州。

土地市場持續高燒

樓市的「高燒」還體現在土地市場上,「地王」頻出引起外界關注。據中原地產統計,今年上半年,中國50個主要城市誕生的「地王」多達219宗,土地出讓金總額首次突破萬億元,高達10243億元,遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

僅前5個月,大陸土地市場總價超過15億元的地塊有105,成交總價為3288.2億元,其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%。分析人士稱,央企在房地產市場的擴張緣於「不差錢」,部份央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊,從而催生高價地。

房價或將下降

隨著房價暴漲,「地王」湧現,下半年樓市的走勢成為各界關注焦點。中國社會科學院財經戰略研究院近日發佈的《中國住房2016中期報告》預測,今年下半年至2017年第二季度,房價漲幅或呈回落趨勢,房地產投資增速將趨緩。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,樓市分化越發明顯,對於房價上漲過快與「地王」頻現的城市來說,未來的走勢仍面臨不確定性。在這樣的市場背景下,樓市會進入調整期,甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。對於大多數非熱點城市來講,仍面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面並沒有實質性改變,去庫存仍是主旋律。

央行的金融貨幣政策將對下半年房價產生影響。資料顯示,今年年5月M2同比增長11.8%,增速環比大幅回落1個百分點,與3月高達13.4%的增速相差甚遠。與此同時,上半年銀行按揭利率一路下行。

業內認為,隨著降低首付新政的落地,按揭業務範圍逐漸擴大,銀行開始考慮低利率低首付帶來的高槓桿風險,預計下半年銀行按揭政策將逐漸趨於穩定。

陸媒新華社本周三發文稱,本輪部份城市房價暴漲更多與金融槓桿撬動有關,槓桿過高勢必催生價格泡沫,導致樓市、金融體系甚至整個經濟出現風險。<>