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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升4周後回調,最新報128.85,按周跌0.46%。分區指數個別發展,港島區持平,九龍區及新界東分別下跌1.27%及1.62%,新界西則回升0.53%。其餘領先指數全線報跌,大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下調0.4%、0.47%及0.57%。

供應增難敵負利率

CCL結束四連升,下跌近半個百份點,8個領先指數有6個下跌,新界東跌幅更是25周以來最大,大型單位指數四連跌,累積跌幅1%,成為過去一個月弱勢指數。CCL數據反映6月27日至7月3日的臨時買賣合約,即英國脫歐後部份賣家的悲觀情緒。英國意外脫歐導致金融市場震盪,但投資者迅速恢復冷靜,市場亦迅速收復失地,不排除CCL短期止跌回升的可能性。英國脫歐第一波衝擊暫告一段落,但長遠影響絕不容忽視。

正如本欄先前分析,各國央行為了應對英國脫歐帶來的經濟下行風險,正準備另一輪量化寬鬆,壓低基礎利率,主要國家政府債券孳息率創新低,美國十年及三十年期國庫債券息率比08年金融海嘯時更低,聯儲局被迫延後加息,甚至重啟量寬。

受制聯繫匯率,香港短中長期利率趨近零,但通賬仍維持於2至3%,即實質利率處負值,利率曲線下調將推高固定資產價格,為樓價帶來強力支持。以現時政府增加供應的步伐,將難敵息口威力,長策的目標供應量將難以令樓價回到合理可負擔水平。

踏入7月份,各發展商正籌備推盤,預計未來數周應市一手單位可達3,000個。由於金融市場氣氛好轉,加上各盤針對客源不同,相信不會對樓巿構成下行壓力,短期樓價繼續橫行。

外來買家比例結論不一

政府分別於12年10月及13年2月實施買家及雙倍印花稅,目的是在供應不足下遏抑非港人買家在港購買住宅。所謂非港人絕大部份都是中國大陸買家。辣稅推出至今已經3年多,成效如何?不妨先看幾則數據。當初推出雙辣招時,市場估計大陸買家由佔成交近三成收縮至5%左右,效果甚為明顯。近日,發展局局長陳茂波在網誌表示,過去3個月香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交總數比例只有2%,證明買家印花稅行之有效,現階段無意減辣云云。

當政府滿意辣招成效之際,坊間統計結果卻是另一回事。其一,據經略按揭統計,內地客按揭取用量比例連升3個月,5月份佔比約10%,創30個月新高,距離12年高位的14.5%不遠。

其二,按中原地產分析,本港第一季整體私人住宅市場已知內地客佔成交宗數8.7%,金額更佔12.4%,其中一手樓宗數佔比升至17.3%,創3年新高。

其三,一手豪宅更誇張,按美聯物業統計,1千2百萬以上住宅成交內地客比例高達28.8%,創10季新高。所謂已知內地客者,代表身份被確認。還有利用其它途徑如以公司名義交易者則無法統計,相信真實數字只會更高。到底誰的數字更能反映實況?

加強數據收集管理需求

不管誰是誰非,皆有幾點值得留意。其一,香港不能忽視大陸買家需求。由於中共體制問題,富裕者皆把資金向外轉移,購買產業的價格並非主要考慮因素,海外置業乃投資首選,每年用於海外置業的資金以千億美元計。香港政府只有兩個選擇,一是加強調控措施,一是迎合需求。相信前者政府沒有政治勇氣施行,後者在現行供應不足以應付內部需求下絕非易事。

其二,內地買家比例有上升之勢,某些板塊如一手市場及豪宅已經響起警號,取用按揭者比例升亦可能代表內地買家已滲進用家板塊。業界指內地樓價高企加上人民幣預期下跌,將觸發更多內地買家入市,比例恐怕會繼續攀升。發展商提供一手稅務回贈嚴重削弱辣稅效力,有些利用公司轉讓方式規避辣稅。政府再不能以辣招行之有效而採取鴕鳥政策,必須馬上堵塞漏洞。根據過往經驗,市場失控時才研究出手已經太遲。

其三,大陸買家跟外國買家思維完全不同,有多少大陸買家持有物業以租盤回流市面?有多少只用作度假屋?有多少是空置作風險管理?政府必先收集數據才能掌握市場情況以估算需求。政府應針對「非港人」買家及公司轉讓制定數據收集、分析及更新策略,並定時發放統計數字,避免現時瞎子摸象的情況。香港環境特殊,不少國內人士皆取得香港身份證。

「非港人」的定義應嚴格制定,只要不是在港常住就是「非港人」,這樣才能有效估算需求。◇