深圳住宅成交量半年降30% 房價調整期將現

今年4月，深圳房價已持續上漲了18個月，3月25日出台的樓市政策讓深圳樓市急轉冷，此後3個月「地王」的出爐、創新低的按揭利率試圖再推高樓市。不過從成交資料來看，市場成交仍然不理想。實際上，當下中國樓市已出現一個重要信號，在多重因素的影響下，房價調整期即將開始。

深圳市規土委發佈資料顯示，6月深圳新房成交4566套，同比下降41.57%、環比上漲41.9%；房價環比上漲10.6%至61756元/平方米。

綜合統計上半年資料，深圳住宅市場主要表現為量跌價升、前高後低。其中，一手住宅共成交23170套，同比下跌27%，成交均價約為51006元/平方米，同比上漲82%；二手住宅共備案59337套，同比跌2%，成交均價約為51294元/平方米，同比上漲45%。

業內人士預計，下半年銀行放貸仍將寬鬆。美聯物業深惠區域總經理江少傑認為，市場已來到向來是淡季的第三季度，新房供應將趨於平緩，影響需求入市熱情。後市成交上行壓力仍較高，市場或在第四季度更為明朗。

事實上，除深圳樓市成交量下跌外，大陸房地產市場整體也在降溫。6月份，大陸30個大中城市商品房成交面積繼續回落，比5月份繼續下降8個百分點。

從5月資料來看，不僅交易量增長放緩，而且住房開工、住房投資及土地銷售增長都在放緩。房地產開發商並不看好下半年的市場，下半年住房銷售的情況可能又會出現低潮狀態。

中國社科院近日發佈的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會進入一個調整期。市場分化將從少數城市熱、多數城市冷轉向兩極分化進一步加劇，貨幣政策對房地產的刺激動力正在減弱。這種情況的出現在於熱點城市的房價過高，一般民眾根本無力進入市場。

同時，大陸就業形勢嚴峻也意味著房價未來將會下跌。凱博諮詢日前發佈的中國就業市場報告顯示，自2016年初，房地產行業就業機會與房地產市場在6個月中走勢相似；而就業機會具有前瞻性，先於房價6個月左右達到峰值或觸底。中國房地產市場中介新增工作機會的峰值已經過去。

凱博諮詢資料與分析團隊主管Erik Haines表示，「如果這一趨勢持續，近期新增就業機會的減少可能暗示中國的房價將會開始下跌」，這一時刻很可能已經到來。

此外，高庫存的問題越發嚴峻。清華大學社會學教授孫立平稱，當前中國住房庫存大概有6至7億平方米；若加上已建成但未進入銷售環節的，大約50億平方米；若再加上土地已經出讓，但未開建的庫存，估計大約為132億平方米。中國住房嚴重過剩已是不爭的事實。

青島大學經濟學院教授易憲容認為，房地產就業市場訊息已向中國房地產市場發出了一個重要信號，房價的調整短期又會開始。居民的就業機會減少、收入下降，及人口增長下降等，會導致房地產企業倒閉潮的出現。這些更是會強化中國房地產市場周期性調整的到來。<>

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