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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)牛皮靠穩,最新報128.75,按周升0.3%。分區指數各有升跌,港島區及新界西分別上升1.58%及0.71%,九龍區及新界東則分別下跌0.78%及0.25%。其餘領先指數全線靠穩,大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.01%、0.35%及0.29%。

利率趨負值推高資產價格

CCL連續6周於128水平上落,過去10周更出現一周升一周跌的局面,樓市缺乏明顯方向。港島區連續兩周急升,累計升幅2.8%;九龍區則連跌兩周,回到14年9月水平,成為這次跌浪表現最差的區份。新界西連升兩周,是8周以來首次。

6月份金融市場非常動盪,先有美國議息,預期聯儲局將維持利率不變,但未來息口方向轉趨不明朗。英國下周「脫歐」公投充滿不確定性,市場資金避險,德國及日本十年期國債推至負值的記錄新低,十年期美國國庫債券亦從年初2厘以上跌至現時1.6左右,短中期投資即使零利率亦開始變得吸引。全球量化寬鬆導致資金泛濫,香港是全球少數維持3A信貸評級且與美元掛鉤的經濟體系,資金完全自由出入,泊港資金將會更多。

筆者多次在本欄指出,新興市場開放及互聯網資訊爆發為全球帶來的高經濟增長期已過。利率與經濟增長有一定關係,低增長意味利率將長期低企,各大經濟體系的利率正全面趨向「日本化」,結果將會把固定收益資產價格進一步推高。香港政府由於在控制匯率、利率、輸入人口結構及外來買家的能力極之有限,情況將更嚴峻。現行房屋政策及調控措施能否令樓價回到合理負擔水平,筆者並不樂觀。

土地使用監控存漏洞

近日傳媒廣泛報道大潭灣東丫背村懷疑有人非法霸佔官地、非法改建寮屋及違反海岸保護條例等,且部份懷疑違規行為事發已近30年,惟政府各部門居然未有察覺。東丫背村位處冷門行山徑,鮮為人知,但並不算隔涉,從石澳道下行只要15分鐘,從大潭灣碼頭駕快艇只需數分鐘。

筆者多年前行山經過,對該處印象頗深,皆因所在地背山面海,自成一角,忽有新簇建築,屋前設雅致花園,屋外有沙灘,私人渡頭繫上快艇出入,恍如世外桃園。

各大傳媒連日聚焦報道,政府亦不敢怠慢,馬上發出清拆令,又豎立告示牌。清拆令到期日仍未見涉事人士行動,遂馬上派人現場清拆。若非有傳媒揭露,恐怕政府不會如此神速處理,可見傳媒監察的重要性。事件亦肯定餘波未了,本港還有不少類似的村落,單是鄰近東丫背村的便有爛泥灣村、銀坑村、鶴嘴村、土地灣村、大潭村等,每條村仍有不少寮屋,外有登記編號,但筆者眼見亦有新式建築,恐怕東丫背村事件非此一端。

近日,違規使用土地事件接二連三,新界西北保育地區非法傾倒泥頭出現泥頭山,棕地超越豁免用途,保育地帶遭非法開墾及修路等,給人的印象就是政府監管不力。但另一邊廂,政府強調建屋土地不足需大量改劃,試問如何服眾?

深入調查後開誠佈公

東丫背村事件凸顯多層面監控問題。最表面的是違規建設佔據總面積達9萬方呎,居然長期不被發現,令人懷疑政府有否巡視,即使有巡視,範圍是否全面及定時進行。政府可考慮把類似村落的資料在網上公開,鼓勵舉報,讓全民發揮監察作用。

更深一層的問題是,規劃署早於10年前已把東丫背村劃作海洋保護區,受海岸保護區規例監管。以鶴嘴海岸保護區為例,該處不但禁止未批准船隻駛入,且豎立特殊水域浮泡。為何東丫背村處理方法完全不同?興建數個渡頭卻不為人知,莫非10年來根本無人跟進?哪個政府部門需要為此事負責,政府必須釐清。

另一層次的問題是地政署署長已承認署方知情,卻未有採取行動,到底所為何事?一個可能性就是內部人為疏忽或跟進出現問題,參閱多年來審計署的報告,跟進不足乃大部份政府部門通病,署方需盡快檢討及改善各項監控流程。

另一可能性可能涉及人為包庇,由於事涉退休高官及富商,署方宜邀請獨立人士加入調查以增加公信力。

香港尺金寸土,有充份誘因作霸地、僭建、破壞後申請改劃等行為。

在罰則方面,若佔用官地30年只需把違規建築拆卸,還完土地了事,沒有施以阻嚇性罰則,將難以服眾亦難儆效尤。過去數年,地價樓價飆升,政府亦應全面檢討現行罰則,有否與時並進。

違規使用土地事件接二連三,政府必須查個水落石出,向公眾交代始末,並提出改善措施,以挽回公眾對政府對土地使用監控能力的信心。◇