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高盛分析師認為,從整體上看,大陸房產成交量已經達到高點,預計未來的成交量會走弱,今年下半年新房成交熱度將逐漸回落。

高盛分析師6月13日在報告中預測,大陸房地產市場在6個月到9個月之後將進入一個轉折點,在2017年房價將會全面下跌,原因是逐漸上升的行業槓桿率和疲弱的市場需求。

5月房產銷售下滑

數據顯示,今年1月~5月份,大陸房地產開發投資同比增長7.0%,比1月~4月的同比增長7.2%略有放緩。

5月份商品房和住宅的銷售量出現下降,銷售面積增速分別比4月份下降19.8%和23.9%。

高盛分析師認為,從整體上看,大陸房產成交量已經達到高點,預計未來的成交量會走弱,今年下半年新房成交熱度將逐漸回落。這也可能促使新開工和投資量增速出現回落。

房產商資金仍漲

1月~5月份房地產開發商的到位資金為5.37萬億元(人民幣,下同),同比增長16.8%,與前4個月持平。《日經中文網》6月13日報道用「房地產投資表現堅挺」來形容前5個月的大陸房地產市場情況。

高盛預計今年6月份新建房屋面積將同比下降,是因為去年6月份的基數較大。中金公司的報告中提到,去年6月投資基數是1.16萬億元,為單月投資歷史最高。

房企槓桿率偏高

清華大學房地產研究所所長劉洪玉今年4月初曾表示,與發達國家和地區相比,大陸房地產開發企業的負債水平或槓桿率水平是偏高的。

目前三、四線城市和部份二線城市的房產庫存嚴重,但是如果地方政府用加槓桿的辦法去庫存,不僅不能化解庫存,還可能引發新的金融風險。

過度增加房地產槓桿,會催生房地產投機行為和房地產價格泡沫,導致房地產市場、金融體系,以至整個經濟體系的風險上升。

劉洪玉說,現在去庫存壓力大的城市,都是過去地方政府大量賣地的城市,導致新增住房供應遠超過需求,加上這些城市的人口淨流出增加,房產過剩現象更加嚴重。

但是在一線城市和少數二線城市,卻面臨房價快速上漲的壓力,導致房地產投機、泡沫可能破滅的金融風險激增。

公開資料顯示,中共地方政府大規模實行土地財政開始於1980年代末期(江澤民執政),即利用中共治下土地國有的規定,以高價出讓土地獲利。各地地方政府又創立融資平台,通常就是一些「城建開發公司」,以此名義向銀行貸款大興土木。

經濟學家普遍認為,地方政府的土地財政遺禍很多,包括大量資金流入房地產市場引發泡沫加劇、實體經濟日漸疲弱,以及官商勾結貪腐、強佔農民耕地和民眾住宅用地等。

近日有消息曝出,地方政府已經釋放出對房價下跌的擔心。有開發商表示,地方政府比開發商還擔心房價下跌,還著急,主要是基於對土地財政的依賴。

土地市場仍火熱

今年上半年,一、二線城市「地王」頻出,前5個月超過百個。同策諮詢研究部數據顯示,前5個月一、二線城市共出現39個總價地王、81個樓面價地王。

一線城市北京、上海、深圳出現10個總價地王、12個樓面價地王。部份二線城市出現了29個總價地王和69個樓面價地王。

在購地熱潮中,國有企業成為焦點。中原地產研究部統計數據顯示,截至5月31日,大陸土地市場超過15億元的105宗高總價地塊中,有52宗被國有企業競拍,共計1,785.8億元。◇