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今年以來,中國大陸房地產一、二線市場價格漲勢驚人。中國經濟學家巴曙松日前就房地產市場發表研究報告認為,當前中國房地產業正面臨深刻變化,去庫存將成為問題,並且房地產業的波動將影響中國經濟。

今年以來,中國大陸以北京、上海、廣州為代表的一線城市房地產業火熱,動輒千萬元一套的房產比比皆是,北京政府不得不在經濟持續下滑的狀態下再次調控房價。日前,巴曙松發表的房地產市場研究報告稱,中國房地產市場正在出現非常深刻的五大變化。

房地產行業正深度調整

據中國媒體報道,巴曙松預計,未來中國房地產市場的投資和新開工量容易進入大幅波動狀態。從企業角度來看,中國房地產行業格局在加速集中,大企業跟中小房地產企業的差距在不斷拉大,前十大房地產公司的市場份額佔比也在穩步上升,從2010年的10%升至2015年的17%。巴曙松認為,未來這種上升仍會持續。此外,巴曙松通過研究前50大房地產企業的開發項目在城市的分佈後發現,只有9%的項目和開發量在三線城市,其它的絕大部份都在一、二線城市。「說明不僅開發商的結構在變化,城市結構也在出現變化,這是一個大幅調整的階段。」◇ 

房地產市場現5大變化

1. 行業變化

房地產市場正在從一手增量主導到二手存量主導轉變。二手房銷售超過一手房的格局率先從北京、上海這些一線城市迅速擴散到二線城市。這也意味著,二手房的存量將會越來越多。

2. 人口變化

以往,農村向城市持續的單向人口流入是城鎮化的主要推動力,而現在從農村向城市人口的流動已經基本上接近尾聲。在人口淨流入快速下滑甚至負增長的情況下,政策一收緊,不僅會造成成交量下滑,同時也會推動房價下跌。

3. 基礎量變化

目前中國房地產成交量規模已經超過10萬億元(人民幣,下同),房地產已成為支柱產業,不僅關係到一線城市的行業和經濟發展,更關係到中國樓市和經濟發展。

4. 驅動力變化

現在房地產市場的主要驅動力是二套改善型需求,而原來的驅動力是一套剛性需求。二套改善型住房對政策調控敏感性比一套剛需住房要高得多。房地產調控一出來,改善型需求就馬上縮水,市場需求馬上回落。

5. 收入變化

隨著房價的不斷上漲,居民購房的承受力顯著下降,使得各類人群的購房需求不像以往那樣具有剛性,極容易隨著政策變化而變動。巴曙松預計,未來中國房地產市場的投資和新開工量容易進入大幅波動的階段,房地產行業正在調整。

巴曙松還認為,由於房地產在去庫存的同時,庫存還在增大,今年房地產去庫存的壓力仍然是主線,尤其三、四線城市更加危險。由於中國經濟此前的增長動力重要部份是房地產,所以房地產行業的波動將會影響中國經濟。