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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)靠穩,最新報128.63,按周微升0.12%。分區指數除九龍區下跌1.09%外,其餘反彈,港島、新界東及新界西別上升0.18%、0.01%及1.03%。其餘領先指數亦個別發展,大型單位指數升0.71%,大型屋苑指數下跌0.1%,中小型單位指數則無變動。

高按揭不適用於豪宅

過去10周CCL在128水平反覆上落,基本上已完成第一階段急跌調整,進入第二階段牛皮偏淡之局。新界西從3月中低位反彈逾4.5%,跑贏大市,意味中下價上車盤有用家支持。

資本市場受壓,踏入5月份,恒指兩周累跌逾1千3百點,將令樓市氣氛向淡。政府公佈首季經濟增長按季下跌1.1%,是4年來最差,經濟情況亦將逐步反映在樓價上。樓價即使有反彈,亦難以有升幅。

樓市下行,新盤積壓不少貨尾,發展商各出奇謀促銷。近日某發展商為其港島半山新盤承造九成半按揭,實行與政府的高樓價收緊按揭政策打對台。百萬首期就可進駐半山,享用二千多萬元豪宅,似乎頗為吸引,但世界上絕無免費午餐,高按揭比當中附帶的風險不容忽視。除了5%樓價要於成交後330天內分期付清外,按息3年後變P減1,5年後P加1,供款急升,沒有20萬月薪難以應付。高按揭比只適用沒有大量現金卻收入超高人士,屬極少數情況,但可能引來投機者利用高槓桿博樓價升值。萬一樓價再跌,負資產風險大增,銀碼亦以百萬計。筆者認為高按揭只適用於下價住宅讓用家入場,用於千萬以上的豪宅與其目標客戶群有所不符。政府需密切留意趨勢,適時與業界商討加強風險管理。

置業換樓寄望六合彩

億元六合彩獎金令全城瘋狂。傳媒訪問投注人士如果中了頭獎巨額獎金如何運用,結果不出所料,大部份投注者希望置業、換樓、買樓或買舖收租,可見改善住宿環境及追求穩定回報乃大部份港人的意欲。誠然,有了金錢然後改善居住環境,實屬無可厚非,但細心觀察下不難發現受訪者的語調帶無奈及不滿。

09年初,CCL仍低於60水平,400萬可買到太古城近600平方呎實用面積的單位,家庭月入4萬,樓價只是家庭年收入8倍多,屬勉強可接受水平,努力工作仍可換取合理適切居所。樓價隨後暴升,收緊按揭亦令入場門檻大大提高,增加用家上車難度,變相有利於取用較少按揭成數的投資者,一手上車盤投資者比例佔三、四成。雙陪印花稅未能阻截外來買家、已擁有物業者及公司客入市,卻令換樓客需要龐大現金流而難於換樓。樓價遠超負擔能力,置業及換樓莫非要寄託於六合彩之上?

買樓收租的想法在香港亦根深蒂固。有資深投資者直言,政府過去造就地產行業,擁有百億身價的富豪大多屬地產界,長線投資物業資本增值連同收租的總回報遠高於其它資產,有樓收租等同無憂生活,此等價值觀在社會各階層潛移默化。置業是成功捷徑,結果令產業高度集中,貧富懸殊,社會矛盾深化。

調控存在改善空間

樓價高企,政府實施調控措施目的旨在壓抑短線投機活動及體現供應不足用家優先的策略。現時調控措施有四招,包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)及收緊按揭。

SSD每月只有數十宗個案,在打擊短線炒賣活動可謂收效,應當長期實施。SSD是以成交價的固定百分比計算,即賺得越多收取比例反而越低,更公平的方法可利用實現資產增值稅及累進稅率。

稅務局公佈4月份樓宇印花稅宗數,雙倍印花稅DSD達2,563宗。DSD原意是針對本地買家首次置業以外的情況,意味即非本地買家、非首次置業及公司客數量龐大。作為懲罰性稅收,除非絕大部份是換樓客,否則DSD未能收到應有作用。DSD已實施3年多,政府只要查一查數據,公佈退回DSD的稅額便可得知情況。觀乎數百億DSD已入賬,恐怕換樓客只佔小數。

BSD雖然每月平均數百宗並不算多,但每宗稅額平均230萬,銀碼巨大,發展商以回贈吸客,早已令其效力大減。回贈變相亦令本地買家以相對較高價錢買同樣單位,有違調控目的。政府應研究是否發展商回贈BSD及DSD削弱其效用並找出應對方案。

研究改善調控方案並不代表需要即時實施,還需看當時的負擔能力,政府應盡快制定負擔能力指標作調控基礎。調控有力,樓價波幅收窄,就不用收緊按揭,有助用家上樓。

政府樓市調控措施存在不少改善空間,我們不能以「行之有效」的口號令自我感覺良好,為改善措施設無形障礙。◇