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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)反彈,最新報129.87,按周急升1.49%。八大領先指數除港島區跌0.7%外,其餘皆升,九龍、新界東及新界別上升1.88%、1.04%及2.69%,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升2.45%、1.29%及1.20%。

第一階段調整將完成

CCL彈升近1.5%,貼近130水平,屬39周以來最大升幅,且突破過去6周的徘徊區,配合成交回升,整體二手樓有回穩跡象。除了港島區獨憔悴下跌外,七大領先指數皆錄得上升,是自從去年9月跌市以來首次。各指數皆錄得可觀升幅,新界西及大型單位更錄得2%以上,大型單位繼續強勢,處15年3月水平。若CCL未來數周繼續守於130水平,代表第一階段急跌調整完成。但正如本欄先前所述,急跌完結並非代表樓價重拾升浪,除非資本市場大幅上漲。

觀乎全球主要股票市場表現,紐約道瓊斯從貼近歷史高位急回,英國受制脫歐公投,日本被強日圓打擊,中國受出口疲弱及債務問題困擾,香港經濟持續低迷,未來數月金融市場風高浪急,易跌難升,難以為樓價添上升動力。

市場估計6月份聯儲局會加息¼厘,實質按揭息口雖未必受影響,但將增強觀望氣氛。再有,政府公佈香港未來幾年的潛在新盤供應創紀錄新高,達9萬2千個,若經濟及就業未能改善,需求將繼續延後,樓價受壓。差餉物業估價署公佈上月私人住宅樓價及租金連續6個月樓價累計跌幅12%,但跌幅按月收窄,金管局主席陳德霖隨即表示需要更多時間觀察樓市才可確認是否已進入下行周期,意味政府短期內無意減辣。樓價將進入第二階段調整,即牛皮偏淡之局。

低級失誤違法者受惠

上期談到審計署報告指出差餉物業估價署在評估差餉租值準確性出現不足之處,有可能需要全面重估差餉租值。除此之外,審計署還有其它發現。在蒐集分間物業資料方面,13至14年差估署向懷疑分間單位的近3,200名差餉繳納人提供分間物業資料,回覆者只有六成多,當中只有44份申報分間單位及租金資料。差估署以不符合成本效益為由停止索取有關資料。

01至05年期間,屋宇署發出5萬4千多宗違例建築清拆令個案,有三成至去年底未獲遵從,差估署未有核實清拆令執行情況,未有更新差餉評估。另外,豁免鄉郊物業及村屋差餉亦出現漏洞,審計署檢視二百多間村屋,發現當中近一成以四層或五層作評估以徵收地租,足證明物業已不符合村屋樓高三層的規定,差估署卻沒有按規定撤銷其豁免評估差餉的資格。

再有,差餉條例訂明廣告招牌視作獨立物業需要評估差餉,審計署在6個地區抽查100個大型廣告招牌,發現41個未經評估差餉。

以上種種均屬低級失誤,且失誤情況嚴重。得益者大多數是違法人士,不單令政府庫房收入減少,更因執行乏力間接鼓勵違法行為,令問題隱患化,日後更難處理。審計屬第三度防線,審計發現問題為時已晚,劏房及僭建問題就是當中典型例子。

加強流程設計及風險監控

參閱審計報告,不難歸納出數個問題,且應對方案對大部份政府部門適用。其一,既定政策及條例已存在且規條清晰,如地租豁免、廣告差餉評估等,政府部門只要落實執行便可,但政府卻沒有執行,是基本合規問題。各部門需檢視其適應法規,確保在執行中全面涵蓋。面對複雜性高及影響較大的部門可設立合規部。

其二,流程設計出現漏洞。各部門對執行的任務建立詳盡流程,流程應由署長指定人核實簽署,並作定期檢討。在執行上應全面電腦化跟進,對未能適時處理或超越權限的事件自動升級處理。流程設計時應找出對第三方提供資料的依賴性,在對接上建立監控程序。

其三,風險監控不力。大型基建工程嚴重超支延誤,政府後知後覺,各部門應該吸取教訓,對部門執行的任務全面設立風險指標、容忍度及匯報機制。

其四,數據收集不全。全球已進入大數據時代,收集及處理數據已自動化。各部門應馬上訂立數據收集策略,免得執行及制定政策時臨急抱佛腳,典型的例子包括長策會花了大半年時間來估計劏房數目。

其五,樓價租金飆升,劏房、僭建、外牆廣告等牽涉重大利益,罰則必須與時並進,否則難收阻嚇作用。流程應當記錄屢犯不改者,並施以累進式刑罰。

最後,最重要的一環是如何體現問責。若表現與薪酬福利沒有掛鉤,表現不濟沒有任何後果,審計再多也難以改善政府運作。◇