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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)兩連升後稍稍回落,最新報127.96,按周微跌0.3%。四區指數個別發展,九龍區再跌0.29,新界西上周急升後本周回落2.42%,港島及新界東分別上升0.57%及0.87%。其餘領先指數亦互有升跌,中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.42%及0.36%,大型單位指數則上升0.29%。

差估署失誤影響差餉估算

CCL跌勢有喘定跡象,過去6周徘徊127至128水平。八大領先指數個別發展,新界西本周急回逾2%,幾乎抵消上周所有升幅,成交不足令指數波幅擴大。九龍區成為最弱區份,從高位回落15%。大型單位價格依然強勢,整體價格處15年年初水平,即豪宅暫時跑贏大市。受新盤帶動下,整體成交量已從2月谷底逐步回升,但二手成交偏離代表,樓價現水平是否找到支持,還需觀察。

某銀行公佈今年第一季市民置業意向調查,結果顯示近七成市民相信未來12個月樓價將會下跌,意味大部份市民將採取觀望態度。若新盤如期發售,可令樓價再受壓。買樓情緒受資本市場表現影響,可於短時間逆轉。如果恒指繼續回穩,樓價急跌階段將完結。

另外,上周審計署發表報告,主要就差餉物業估價署在保障差餉及地租收入方面的工作作出審計。報告長達68頁,摘要亦洋洋6千字,列出不少政府管理不善之處。報告資料顯示,在過去的5個財政年度,差餉物業估價署每年發出三十多萬份申報表要求物業業主提供租金資料。差估署只揀選約240名擁有多個物業的差餉繳納人進行租金核實,資料正確無誤的個案佔比率只有71%,其餘資料與事實不符,可能影響全面重估差餉租值。

報告未刺中核心問題

審計署又發現,每年大約56,400名即18 %差餉繳納人沒有填妥並交回表格,當中連續3年欠交個案由5年前的6,100宗增至7,417宗,增幅22%。13至14年差估署向懷疑分間單位的近3,200名差餉繳納人提供分解物業資料,回覆者只有六成多,當中只有44份申報分間單位及租金資料。差估署以不符合成本效益為由停止索取有關資料。

近年審計署亦揭露不少政府在土地及房屋資源運用上之不足,先有13年揭露私人會所地皮批租混亂,引起收回粉嶺哥爾夫球場的熱烈討論,再有14年揭公屋濫用監控不足;各項建議更勝長策會。

審計報告具透明度且十分詳盡,讓外界一窺政府運作內裏乾坤,得知鮮向外界透露的數據,引起傳媒及公眾關注,迫令政府改善執行效率。報告確有其實用性,但筆者則略嫌未夠辛辣,仍未刺中核心問題。

其一,差估署抽樣調查比例極低,且不包括單個物業,有近三成抽樣調查與正確資料不符。審計署建議分層抽樣,無可厚非。但比例低至有違常理,不準確性絕對超出合理範圍,顯示資料可信性出現嚴重問題,居然無人採取補救措施,顯示差估署內部監察制度出現問題。差估署極可能沒有對數據完整及真實性(data integrity) 設定任何指標。改善監察架構及流程,設定數據準確性容忍度,方可治本。

改善思維及流程方治本

其二,政府各部門資料互動不足。以物業租約為例,稅局有登記租務印花稅資料,只要把資料規範化及互通,核對可全面電腦化,任何誤差無所遁形。失實資料跟進工作不足,是流程設計出現問題。對常規工作程序不作挑戰乃政府部門通病,全面革新流程方可大幅改善運作效率。

其三,在面對收集分間房資料回覆比例極低時,政府居然以不符經濟效益及資源有限為由停止執行。分間房乃社會嚴重問題,風險控制工作必須到位,情況等同不能因犯罪率低,警隊不符經濟效益便把警察職位取消。正因監控不足,劏房業主有機可乘,劏房分租如雨後春筍,呎租貴過豪宅,還可享優惠差餉地租。花於控制風險上的資源從來有限,政府應改進流程及加重罰則而非放棄監控。此等管理思維不足,審計無能為力。

其四,如何決定項目的審計先後次序,透明度不足。差餉及地租屬政府重要收入來源,佔家庭支出亦不容忽視,其合理性公平性必須得到重視,審計報告委實來得太遲。如何把市民關注的土地及房屋審計優先化?再有審計報告內亦沒有明確設時限回應,亦給予政府過多回應空間。政府基本同意審計報告內容,但同意歸同意,真正的後續改善工作如何跟進及確認改善到位,似乎從不公開,莫非要等下一次審計?

審計報告還有其它令人驚訝的發現,意義深遠,下周續談。◇