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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)兩連升,最新報128.34,按周升0.39%。四區指數則個別發展,九龍及新界東分別跌1.68%及0.74%,港島及新界西升1.81%及2.8%。其餘領先指數全線上升,大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.62%、0.35%及0.44%。

樓價調整非因供應到位

CCL連續兩周上升,是去年8月中以來首次。八大指數有6個回升,有5個連升兩周,新界西升幅更創39周新高。事實上,CCL過去5周徘徊128水平,上下波幅不足1%,但成交仍遠低於平均水平,是否意味第一階段調整完結,還有待觀察。

金融市場回穩,恒生指數已由2月份低位反彈逾3千點,令樓市氣氛改善,若未來股市繼續靠穩,首階段樓價急調整將完成,並進入第二階段的牛皮偏淡市。

另外,較早前署理財經事務及庫務局局長劉怡翔表示,目前樓價與市民的負擔能力仍然脫節,金管局在推出樓市調控措施時,會考慮多方面因素,包括銀行所面對的風險、經濟環境、市民負擔能力、物業價格走勢及供應量等。他又透露現階段金管局未能確定樓市下行周期已形成,會密切留意市場情況,推出合適措施,保持銀行體系穩定云云。

樓價已連續7個月直線下調。筆者認為金管局之所以不敢確認樓市下行趨勢,主要原因是去年樓市嚴重超買,趁資本市場大幅調整而回落,卻非因供應增多。撇開樓市下跌原因,金管局調控透明度不足乃不爭事實,政府應量化負擔能力指標,清楚告訴市民及業界何為合理的負擔能力水平,以避免加辣減辣變成某些人的任意行為。

深入了解豪宅需求

近期豪宅盤有主導大市之勢。首先,以大型單位領先指數作為最近似代表,指數表現跑贏CCL,豪宅抗跌能力高於大市。其次,16年首季整體住宅註冊量按季跌35.9%,但當中逾億元豪宅則逆市升47.4%。5千萬以上的新豪宅佔新盤成交量近5%,較去年平均1%左右高出數倍。

再有,市況亦趨明顯,某地產商於西半山推單幢豪宅,以低於同區呎價首推40伙,呎價2.5萬起,最低入場費1千3百多萬,買家爭相搶購,兩小時全數沽清,是近半年來有新盤於首輪銷售取得售罄成績。當中大手購貨佔大多數,情況極罕見。有指該盤租金回報達3.5厘,令投資者佔四成。

另一位於何文田豪宅盤亦銷情理想,五度加推而沽清,當中不乏大手客購買兩伙或以上。當然發展商因應市況減價有助銷情,但相信需求殷切才是主因。有代理行預期豪宅今年價格將逆市上升5%。

誠然,經濟下行對富裕人士影響較輕,但似乎不足以解釋趨勢。豪宅當旺,有幾點值得詳細研究。其一,到底需求從何而來?入場費以千萬起,首期加印花稅達7百萬以上,相信絕大部份打工人士沒有如此龐大流動資金。樓盤樓花期超過一年,換樓財務管理亦十分困難。筆者認為有必要深入研究,了解此客戶群的特性,如首置比例、公司客佔比、資金來源、財務安排、買家職業、年齡分佈及居港年期等,以便更詳細了解未來需求及調控方向。

貧富懸殊令社會不穩

其二,投資者比例極高,有違政府訂立的供應不足用家優先的原則,亦充分體現辣招的不足。明顯地,發展商以稅務回贈淡化辣招收到成效。現行稅制亦未能針對以租金收入收取差異化稅率作為調控手段,令租務回報仍相對其它金融資產吸引,政府應當檢討。多宗成交涉及多於一個單位,此類成交肯定有別於一般用家成交。以往亦曾出現利用捆綁式成交以減少印花稅,政府有必要深入研究現行辣招是否存在漏洞,可令買家少付印花稅,有違該稅項原意。

其三,現時控制投資者是以限制入票方式,如容許公司客與否、大手買入單位設置上限、家庭入票組合形式等,但此舉純屬發展商自願行為,政府難以干預。政府應與業界探討更規範化的指引,以便一旦投資行為蔓延時有行政方法應對。

公屋大排長龍,輪候冊近30萬,劏房戶10萬以上,情況還在惡化中。但另一邊廂,絕大部份打工仔不能負擔的豪宅卻熱賣,更有不少買家一次購入多伙,表象是樓市趨向兩極化發展,實質是凸顯社會制度失衡,稅制不均,導致貧富極度懸殊。政府長期沒有正視問題,近期某些人更變本加厲示範如何行使特權。種種跡象顯示,香港社會正趨向不穩,矛盾升級,長遠發展怎不叫人擔憂?◇