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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)輕微回升,最新報127.84,按周升0.3%。四區指數除新界東跌0.53%外,港島、九龍及新界西分別回升1.28%、1.14%及0.08%。其餘領先指數互有升跌,大型單位指數下跌0.66%、中小型單位指數及大型屋苑指數則分別上升0.49%及0.68%。

回復七成按揭可取

CCL因成交量不足導致波幅擴大,但整體趨勢明顯,指數以上落模式繼續尋找支持點。二手成交量有谷底回升跡象,但還要看未來數周確認;若果屬實,第一階段的急跌調整即將完結。以目前經濟狀況及新供應消化量,樓價未有條件回升,而是進入第二階段的牛皮偏淡之局。

另外,發展局局長陳茂波在一場合表示,樓價仍超越負擔能力,政府現階段無條件減辣。辣招實施的目的旨在供應未到位之前壓抑利用住宅物業作投資及外來需求。事實上,雙辣招於14年2月實施,其後18個月樓價直線上升,去年9月才開始回落,但還未回到實施辣招時的價位。按非官方統計,外來買家仍佔成交金額10%,新盤開售多數以回贈淡化辣招影響。政府所謂供應創近年新高,亦未及過去20年的平均值,政府還未找到足夠土地令長策達標。令樓市下跌的主要原因是經濟轉差,資本市場暴跌令需求延遲,而辣招根本未能對症下藥,只能算是聊勝於無的做法。除非政府找到更有效的措施,辣招有必要長期維持,直至達成長策建屋目標為止。

反而本地買家首次置業按揭有條件回復至七成,一來此舉符合市民擁有自置物業的遠景,二來亦不會令需求大幅增加。業界對回復七成按揭的聲音亦越來越大,且看政府如何回應。

細價樓表現與大市同步

近日細價樓爆煲之言又再響起。媒體所見,不乏某某盤較高位劈價兩成半以上的報道。何謂細價樓?坊間及政府皆沒有明確定義。一般是指成交價400萬或以下的單位。市場上亦暫時沒有細價樓指數,最近似的應是中小型單位指數或新界西指數。

翻查歷史數據有數點發現。其一,中小型單位指數從去年高位回落13.4%,CCL則回落13%,新界西表現差一點,亦只是回落13.8%,顯示跌市至今,中小型單位跌幅只些微高於大市。

其二,與實施雙辣稅時的低位比較,現時小型單位指數仍高10.4%,CCL只高9.1%,新界西更高16%,即升市時中小型單位跑贏大市,新界西樓價更甚,且至今跌幅抵消升幅比大市少。

其三,至08年金融海嘯低位計算,中小型單位升了2.34倍,新界西2.62倍,大市2.25倍,確認近8年來小型單位跑贏大市。

其四,若以中小型單位指數除以CCL,比例從08年初的96%升至去年8月中100.3%的高位,現時只回到99.4%,非常貼近大市。

以上數據雖然只代表中小型單位價格,但小型單位成交量佔多,且成交價偏向細價,對整體細價樓價格有足夠啟示。升幅大跌多一點,一切在合理範圍之內。總括而言,爆煲言之尚早。事實上,樓價仍遠遠超越負擔能力,需求已壓進中小型板塊,令中小型單位價格長期跑贏大市,劈價只屬個別事件。

蚊型單位劈價壓力巨大

反而一些不適切居所情況令人擔憂。這類型單位大多利用壓縮空間達致低入場門檻的目的,但單位呎價絕不便宜,往往比兩房呎價還要高一至兩成。單位設計以開放式單位為主,真正實用面積比例低。

14年中,某建築商以「孝子房」作招徠首推不足170呎蚊型單位,為此類單位揭開序幕。其後這些開放式蚊型單位不斷湧現。發展商有以不同形式包裝策略,例如捆綁式出售、酒店式格局等。某些發展商又利用不同名稱把同一座物業分隔,把每座單位數量減少以淡化一梯三十多伙的注意。

曾幾何時,外國傳媒諷刺地報道港島某新盤內籠只有車位般大,以窗台作為綜合娛樂區,索價400萬。

歸根究底,發展商之所以提供此類單位,除了因為樓價遠超負擔把需求壓進小型單位外,利潤是主要誘因。單位越多,露台及工作平台豁免面積所佔比例越大,不但建築成本較低,還可以最外圍計算實用面積,全數賣給買家。此類單位價格將面對更大調整。

樓價回順,需求將轉至更適切居所,令此類單位需求減少。發展商散貨,估計同類型單位未來供應還有3、4千個,價格受壓。該類單位投資者佔多,經濟下行,投資者對樓價敏感程度較高,部份先沽貨離場,賣盤增令價格下跌。投資者佔多亦令入伙時大量租盤湧現,租金回報亦被拖低,導致資產價值下跌。此類單位價格恐怕難再返家鄉。◇