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隨著中國大陸一線城市樓市暴漲,首付貸也浮出水面。通過配資,原本購房者需要拿出上百萬元甚至數百萬元的首付,如今降至只需數十萬元,樓市槓桿也隨之被放大至10倍。隨著房價持續攀升,首付貸槓桿風險引發業內擔憂。

在房價暴漲下,首付貸已成為炒房者的必備工具。深圳一家資產公司總經理近日對《華夏時報》表示,目前市場上首付貸定位不一,其本質截然不同。

一種是真實的首付貸,通常與開發商合作,為新房提供首付貸,最低只需一成首付;另一種表面上是首付貸,實際是「套貸」,大多是房地產中介所為,主要針對二手房, 「比如深圳主要集中在關內,他們定位為炒房者提供彈藥,這樣客源多,規模大。」

如何「套貸」在地產中介中已是公開的秘密,即簽訂兩份合同,一份真實合同,一份將房價做高的虛假合同,這樣最終幾乎可以首付全免,炒房者只需每月月供。

這中間需要先按虛假合同付30%首付過賬,銀行才會審批按揭貸款,這30%首付可以通過首付貸的方式從中介那獲得,等按揭批下來錢回到中介賬上,購房者只需付短期利息即可。

民間金融湧入首付貸

首付貸盛宴始於去年下半年,由房地產中介、開發商、P2P平台、小貸公司等主體參與。上述公司總經理稱,由於經濟下行,個人貸款用於經營和消費的風險也在提升,一線城市房價目前來看還是堅挺,被看作是民間金融最好的去處。

以深圳為例,據不完全統計,去年7月至今年2月,僅8個月時間P2P行業參與首付貸模式的金額預計近50億元。有分析稱,首付貸在一線城市規模到底有多大,很難有一個確切的數字,因為很多公司就算做此業務,也歸於其它業務。

值得留意的是,北上深樓市這一波「高燒」也是從去年下半年開始。資料顯示,2015年深圳樓市成為全國漲幅之首,新房漲幅為47.5%,上海、北京分別以18.2%和10.4%位列二、三位。今年2月,深圳新房成交均價再創新高,為48,095元/平方米,同比暴漲72.12%、環比上漲3.4%。

槓桿風險引發業內擔憂

深圳互聯網金融協會秘書長曾光稱,首付貸變相降低了購房者的首付比例,會把不合格的購房者放進來,這樣將形成不良後果。

「一是購房能力不足,可能最後形成履約風險;二是把炒房者放進來了,他們希望首付比例越少越好,撬動的槓桿越大,上漲過程中牟利就越大。但一旦房價波動,首付貸的投資者將面臨本金損失,銀行也面臨按揭履約風險。」

51金融董事長李錫也表示,「一旦房價下跌較大,炒房者可以斷供棄房,最大損失為一成首付和供樓款,首當其衝是斷供首付貸,接下來是斷供銀行按揭款,最大的風險留給了銀行。」

中投顧問房地產行業研究員韓長吉近日在《證券日報》表示,若從房產中介或P2P平台以首付貸形式購房,能獲得首付價格一半以上的貸款,在銀行貸款和首付貸疊加後,實際槓桿可以放大到10倍,遠遠高於去年資本市場頂峰時期場外配資的數額,因此風險較大。

他說,首付貸放大了槓槓,吸引了許多投機者,若房價下跌,很可能引發資不抵債。首付貸的風險和房價密切相關,房價上漲速度越快,被高估的程度越大,首付貸的潛在風險就越大。

人人聚財CEO許建文稱,「首付兩成相當於5倍槓桿,再加上首付貸P2P相當於讓樓市槓桿變成10倍、20倍,且還款周期長。日本、美國都經歷過高槓桿、高房價的階段,最終元氣大傷。」他認為,在深圳等一線城市炒房大熱的情況下,風險必然會被推高。 ◇