相關文章

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌四周,最新報130.58,按周再跌0.33%。四區指數全線連跌4周,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.19%、0.24%、0.95%及0.45%。其餘領先指數亦全線再跌,大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下調0.08%、0.38%及0.38%。

發展商面對現實減價

四區指數連跌4周,八大連續兩周全線見紅,均是08年金融海嘯以來首次。雖然全線跌幅少於1%,指數還未反映發展商低價開盤及山塘路超低價批地的影響,跌幅收窄應屬短暫。沒有利好消息支持,樓價只能隨著資本市場繼續調整。一手銷情方面,發展商終於面對現實,元朗某新盤劈價開售,首推百多伙,開價兩天暫錄得近5倍超額認購,淡市中反應尚可。

二手成交則繼續冰封,尤其是新界西北,購買力將被新盤吸走。觀乎本月至今銷情,有代理行預期本月二手成交將見二千宗的紀錄新低。經第一輪樓價調整,短中線投機者應已離場,剩下二手業主屬實力派,寧願低價出租,亦不急於劈價求售,加上政府的雙辣稅出售後難再入市,二手成交暫難有起色。

另外,房協及房委會分別推出新一批資助房屋,經一輪擾攘後政府最終維持原來定價。在樓價下行之際,定價並不便宜,且屬超遠期樓花,買家要承擔未來3年樓價下行風險,但相信因政府保證承造九成按揭而仍具吸引力。

不得不提的是山頂某一全新獨立屋以8.3億元售出,雖然呎價未能破紀錄,但仍可榮膺香港最貴洋房。市場盛傳買家為大陸客,若果屬實,將為庫房帶來數億元印花稅。雙倍印花稅是否有效控制外來買家的手段,政府實在要仔細評估。

捍衛公帑解釋牽強

較早前大埔山塘路用地以超低價批出令市場嘩然,事件繼續發酵。除本欄指出政府釐定底價進退失據外,亦有市場人士批評賣地機制不一致。發展局局長陳茂波馬上在網誌上反擊,強調政府不會賤賣土地,即使用地受司法覆核挑戰亦絕不退縮,仍會在諮詢法律意見後審慎地推出市場。又指政府不會撤回正進行司法覆核的地皮招標,否則土地供應機制便會崩潰,損害大眾的民生福祉。局長繼續指出地政總署在每次賣地時均有一組專業測量師替政府估價,青衣和元朗用地收到的標價低於政府的底價,故拒絕批地以保公帑,亦無托價云云。

誠然,政府堅持賣地以助長策達標實在無可厚非,但捍衛公帑的解釋則甚為牽強。假設流標的是山塘路地皮而非青衣及元朗地皮,局長亦可說後者政府估價追貼市場,而前者則捍衛公帑。所以局長並無提出合理解釋以支持其山塘路批價。大眾固然無法得知元朗及青衣地皮跟底價差多少而流標,但山塘路地皮批出價跟市場下限估價低42%,創香港賣地呎價第四低,入標情況亦比流標地皮少,即競爭較山塘路地皮激烈,要市民相信山塘路批地並非明益地產商,而元朗及青衣地流標並非托價,實在表面理據不足。問題關鍵在於地皮底價的定位。

破陳規改善賣地機制

事件充份凸顯政府管治問題。其一是賣地底價機制透明度不足。政府從來無需向大眾交代地皮底價,任何指控政府賤賣土地舉證極為困難。筆者明白政府難以公開底價以免影響商業決定,但並非沒有折衷辦法。政府可考慮成立監察機制,由一獨立委員會審查訂價,可增強底價的公信力。鑒於賣地收益乃政府主要收入來源,此舉越見必要性。

其二,政府不願打破陳規。因沒有足夠數據參考,為司法覆核風險定價極為困難,縱使有專業團隊,各團員難免持不同主觀意見,估值落差甚大。勉強得出一個底價,亦難反映地皮附帶的風險。政府既然有法律團隊,應盡量利用,跳出現有「賣斷」框架,加入政府分擔風險條文。以山塘路為例,若地皮最終因禁制令未能建屋,發展商可以用出價的一定比例賣回給政府。相信還有其它可行方法,比極低價「賣斷」更符合經濟效益。

其三,政府未有按風險評估賣地時間。筆者不同意一刀切把所有面對司法覆核或禁制令的地皮收起不賣,但應按風險評估把地皮分類從而釐定優先批出或拍賣次序。山塘路地皮面對的是較具爭議性的禁制令,應視作高風險並採取暫緩或以其它風險較低的地皮代替。

香港政府要說服市民在捍衛公帑及不托地價之間取得平衡,還需下一番功夫。◇