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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌9周後輕微反彈,最新報134.95,按周升0.4%。四區指數個別發展,九龍及新界西分別下跌0.68%及1.36%,港島及新界東則反彈2.61%及1.9%。其餘領先指數亦終止連跌,大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別回升0.53%、0.38%及0.47%。

撐樓市不一定靠減辣

CCL意外回升,主要受港島區及新界東指數大幅回升所致,但成交量不足,不排除因個別成交影響而令波幅擴大。指數亦未完全反映最近兩周資本市場大跌的負面情緒,亦未反映某地產商西半山新盤劈價的影響,相信未來數周樓價進一步回落。香港剛經歷有史以來最熱的12月,隨即迎來近60年的最低氣溫,市民家中避寒令樓市成交量低迷。有代理行指1月份住宅成交量極有可能創歷史新低。新盤銷情亦非常淡靜,過去周末只售出二十多伙,某地產商於西半山新盤以低市價一成開售,成績亦未見理想。

另外,由於出價未能符合政府要求,元朗凹頭地皮流標。連同先前青衣地皮,本財政年度已出現兩次流標,總共涉及千多個單位。若流標情況持續,勢將影響供應目標。

正如筆者本欄先前分析,政府托市不一定需要減辣,暗托方式亦可層出不窮,其中包括出口術、放出供應難以符合預期的訊息、在行政上放慢手腳、改變買地先後次序、向下修訂需求從而減少供應、維持地皮心目中估價以致流標等。但即使托市,也是中長期舉動,短期樓市仍受市場氣氛影響,樓價無可避免繼續調整。

香港全面「染紅」

古往今來,上蒼以各種方式警示世人,無奈世人難悟。回歸之年,馬匹「順利97」暴斃,回歸三腳寶鼎斷腳,明天會更好花車車毀人亡,當中啟示,讀者自行細嚼。

近期天象異常乃不祥之兆。事實上,香港經濟正面臨霸王級金融亂象困擾。16年甫一開局,中國大陸於市場實施熔斷機制,造成恐慌,4日內兩度跌停市,機制被迫腰斬,但A股跌勢未止,年初至今累瀉逾兩成,拖累港股。人民幣不斷貶值,為了打擊離岸人民幣炒買,香港人民幣拆息被大陸操控抽升,打擊外圍信心,資金迅速外流。大陸經濟放緩,香港依賴的轉口貿易連錄負增長。聯繫匯率使港元隨美元走強,進一步打擊旅遊及出口。美國經濟復甦似是而非。香港弊在經濟及貨幣政策上沒有實質話事權,只能任由外圍因素支配。

經濟步入寒冬,樓市走勢無可避免逆轉。若樓價能健康調整至可負擔水平,當然是大好事。但現實往往是由一極端走進另一極端。經濟不景,政治體系穩定便可發揮對沖作用,偏偏一國兩制過去一年加速崩潰。先有中共發表的一國兩制白皮書把高度自治條件化,繼而有特首超然論;梁振英上京述職,接待規格全面矮化;近日銅鑼灣書店5個負責人「被消失」,中共控制媒體更間接證實強力部門跨境辦事;法輪功團體開交流會受炸彈恐嚇;演藝人員遭政治舉報……。這些都不是獨立事件,而是系統性的舉動,顯示香港已全面「染紅」。

移民走資影響長遠需求

兩制失衡,可令香港樓市結構性轉變。80年代中期,中英聯合聲明後出於對中共不信任,香港就經歷過移民潮,股樓大跌。經濟及民生政治化嚴重影響中產對香港未來的信心。近七成市民對住屋環境已表不滿;除住屋外,中產及專業人員最擔心的就是公平就業及子女教育。商家受中共壓迫,某些人士將因政見不同不被錄用,網站上的一個like就可以被人扣上「你懂的」罪名。梁振英把政治鬥爭文化引進大專及學校,莘莘學子面臨只可認同中共的國民教育。最新調查顯示移民查詢急升,筆者身邊中產朋友亦重提考慮移民,看來新一波移民潮已在醞釀中,令長遠樓宇需求出現變化。

再有,過去數年大陸人士不惜付出高溢價買入港樓,這些人就是看到香港自由市場的優勢,分散國內風險。資金留港投資皆因香港靠近大陸,縮減攻守時間,又受兩制保護。香港越「赤化」,防守及分散風險優勢越減。有報道指銅鑼灣書店事件令不少在港避風頭的國內人士忐忑不安,事態發展可能引發一波走資潮,有意把資金調港的人亦把其調至更遠的地方。

按坊間代理不全面統計,07年至今估計最少有5萬個私人住宅單位被大陸買家購入,這些資金去向亦足以影響樓市長期供應及需求。面對香港「赤化」,政府必須提升捍衛一國兩制高度自治的行動,避免信心危機演化成新移民潮及走資潮,令樓宇需求結構性轉變,樓價從高位走向另一極端。◇