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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續四周下跌,最新報138.22,按周再跌1.14%。各大指數全線報跌,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.76%、1.02%、1.35%及1.17%。大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數則分別下跌1.33%、1.11%及1.03%。

預期跌幅15至20%

八大領先指數又再全線報跌,為9月中二手樓價見頂以來第三次,整體樓市氣氛轉弱。CCL錄得四連跌,創40周新低,累積跌幅2.76%。分區跌幅1%左右,港島區及新界區樓價分別創29周及33周新低,九龍區指數回到今年1月中水平。大型單位樓價更連跌七周,屬08年金融海嘯以來首次,累積跌幅近6%。整體二手樓價從9月中歷史高位回落5.9%,剛好回到3月初金管局收緊按揭時水平,確認調整市已展開。

近期股市表現不濟,股市下跌的主要原因乃經濟增長前景黯淡,尤其是香港更受多方面打擊,包括人民幣貶值、轉口轉弱、美元上升、自由行飽和、資金外流等不利因素,加上美國即將啟動加息周期,港股未來6至12個月將繼續尋底,進一步影響樓市氣氛。

市況不明朗,大部份買家採觀望態度,一手樓銷售有轉弱跡象,元朗某大型盤第三輪加推,只售出少於半數,反應未如理想。反而半山豪宅仍不乏大陸客青睞,客源少但盤源亦少,但這些買家另有算盤,無懼雙辣招及樓價下跌入市;有西半山豪宅逆市加價推貨尾。

翻查上次股災數據,首階段從高位量度跌幅為15至20%。開始有地產代理及發展商呼籲政府撤招,若政府未能堅持調控樓市措施,跌幅另當別論。

人口數字謎團未解

較早前,有報告指2025年香港將有近8百萬人,成為全世界人口最稠密的大城市。上月,代表某基金的前香港財爺梁錦松指香港可發展成千萬人口的大城市。到底香港未來人口多少?人口結構如何?還看政府如何處理人口政策。

政務司司長林鄭月娥負責的人口政策督導委員會今年年初發表報告,承認香港人口面臨嚴峻挑戰,其一是人口急劇老化、勞動人口下降,其二是維持人口增長主要靠單程證配額。政府估算,至25年,香港人口有785萬,到41年則有845萬,屆時三分之一是65歲以上的長者。

但以上推算出現兩個謎團。現時全港總共有269萬個公私營住宅單位,連同未來10年長策48萬建屋目標,到25年全港應有317萬單位,但政府估算25年香港人口大約有785萬,意味每戶平均人口由現時的2.9個降至2.48。為何未來10年每戶平均人口急跌?筆者百思不得其解,當中極可能隱含人口政策與房策的假設不協調。再有就是單程證數目,單程證原意一家團聚,若維持至41年,連同過往批准,總數將超越3百萬,數字難以令人信服。最近政策已放寬至成年子女,如何於方針不變下長期維持?兩者政府皆需向市民解釋。

城市規劃房策需配合

先不談政策適合與否,依照現有人口發展,2041年香港65歲以上的長者將佔人口三分之一。若要頤養天年,長者需要更多的綠化及活動空間,如公園及社區會堂等設施,社區亦需要更多配套,如護理及療養院。當政府按現行規劃,見縫插針,改劃綠化,有否考慮建屋後如何應對未來需求轉型?未來長者屋的數量是否足夠?如何鼓勵私人發展商參與長者屋項目?將來恐怕某些適合長者的社區需求極大,搬遷到合適的居所代價高昂。

人口政策銳意鼓勵生育,以量為先的長策又是否適合?現行一手供應越來越多開放式蚊型及一房單位,如何鼓勵合適的四人家庭單位?如何重建置業階梯讓家庭成員增加時可合理換樓?

更大的挑戰將會是長遠房屋架構。若未來是以單程證主導人口增長,這些人大部份屬基層,需要資助房屋。即使長策成功落實,未來六成新供應屬資助房。香港總供應量仍是私營多於公營,是否足夠應付未來20年百多萬單程證人士?會否引致公屋輪候者大增?或許私樓因錯配供應過剩而下跌,但觀乎沙士時樓價是現時的四分之一,未見大量公屋人士遷入私樓,可見公屋私樓需求性質不同,未來樓價亦難以返回沙士時。

城市規劃長遠房屋策略與人口策略息息相關,更應以人口策略主導規劃。政府當務之急是盡快確立一適合香港長遠發展的人口政策,然後檢討城市規劃及長遠房屋策略並加以配合,彌補現時以量為策的不足。◇