中國樓市 危機四伏 內房價位爆煲水平

眾所周知，香港住宅樓價是全世界最難負擔的城市之一。自狼英上場之後二手樓價再升16%，所有辣招均未能令樓巿健康調整。當特區政府束手無策，巿民怨置業難之際，原來還有地方的樓市比香港更瘋狂，就是中國大陸的一線城市。

文：勤智

中國房市情況跟香港相似，就是內房股跌，但房價續升。這些不合理現象不能以一般經濟學思維去解釋，只能說有人刻意將資金灌入樓市，以停泊巨款和支撐地價，苦了老百姓之餘，背後很可能隱藏著地方政府的不法勾當。

內房漲價負擔越難

平均樓價與家庭可支配年收入比率是衡量樓價高低的一個重要指標。按世銀標準發展國家的比率一般為低於5 倍，7 倍已屬極難負擔水平。當然發展中的國家因收入高速增長短期比率可以較高，但一般都不會超過10 倍。近年幾次世界各地房產形成泡沫時比率就超過10 倍，隨後爆煲。美國加州爆煲前比率為11 倍，香港於97 年升至逾16 倍。

國際貨幣基金組織（IMF）最新報告顯示，中國一線城市連同香港包攬世界頭五位樓價最難負擔的城市（圖1）。北京排名第一，平均樓價已達到可支配年收入的22.3 倍，大幅拋離發達國家大城市如紐約、東京、巴黎、倫敦等。上海、深圳、香港及天津緊隨其後，全部超越10倍。由於按揭利率較國外高，償還貸款更吃力，就算考慮家庭收入增長，此等城市樓價現處於極不合理水平，泡沫風險極高。值得留意的是官方數據作假屢見不鮮，收入數字未必可靠，另外民眾有多少非正式及不能公開的收入未報則不得而知，所以還要看其它數據。

投機炒賣比率極高

按瑞信據統計，國內住房投資佔GDP 已趨近10%，直逼其它國家如希臘、西班牙等樓泡爆破前比率（圖2），樓市存在泡沫風險。按2011年統計，北京城鎮居民擁有房產比例達81.4%，遠高於倫敦、紐約等世界大城市，顯示有能力買樓人士擁有不只一間，投資比例極高。另外，中央打貪腐的其中重點就是打假以騙取購第二套房資格，亦證明炒賣行為嚴重，是進一步推高樓價的主因。

調控樓市成效不彰

中央調控樓市多年但成效不彰，最新的70大中城巿樓價統計顯示，5 月份一線大城市跟去年同比升幅全超越10%，升幅名列前茅（表）。五月份上海、廣州、北京相繼誕生地王，發展商仍看好後市。

「新國五條」亦未能為樓市降溫，有幾個原因。其一是股票市場一潭死水，資金無出路，紛紛投入長升長有的樓巿。其二是「新國五條」仍停留在「出口術」層次，缺乏細節，地方政府為保增長拖延執行。地方政府與基建集團關係千絲萬縷，打壓行為有利益衝突。再者，地方政府債台高築，只能以擴大資產負債表繼續支撑。最根本原因是中國大陸正面臨經濟下行風險，樓巿跟經濟信貸以至國家的資產負債有莫大關係。出手過重，戳破樓泡後果嚴重，出手過輕則泡沫繼續壯大，民生問題越見棘手，進退維谷。

錢荒加速樓泡爆破

值得留意的是中國大陸突然出現「錢荒」。由於影子銀行規模已過大，中國大陸逼著處理，影子銀行信貸一收，信貸回歸傳統銀行體系，因流動性不夠而出現「錢荒」。資金鏈萬一斷裂，發展商被逼賣樓套現，借貸利息高企，為樓價帶來下調壓力，加上投資及槓桿比例極高，調整可以非常急速。

不合理的終歸要回到合理水平，而過程不論長短將會是非常痛苦，A 股就是活生生的例子。
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