自港府2010年11月20日推出額外印花稅(SSD)政策後,短炒住宅樓數字已呈下降,2012年10月27日加強版SSD及買家印花稅(BSD)出台後,內地客量及購買豪宅的個案更應聲下挫,近30個豪宅屋苑11月交投,比上月同期急瀉逾八成,有內地客為規避BSD,轉買為租。在上述「辣招」催生投資非住宅物業投資熱潮並炒得屢創高價下,工商舖業主抬價租售物業,地產發展商的銷售策略和概念也起著變化,不斷發掘可以出售的資產,除分拆車位出售外,連向來被視為極之冷門的電單車位也被分拆出售,市場甚至傳出一些樓盤的單車位也在售賣之列。土地政策的原意未必如此,相信亦沒料到會有此結果。

【大紀元記者錢正富綜合報道】自買家印花稅(BSD)出台後,內地來港睇樓的客量應聲下挫,其中以豪宅屋苑為重災區,九龍站、西貢及新界北最受影響。據了解,近30個豪宅屋苑本月交投,比上月同期急瀉逾八成,部份甚至「零成交」;業界估計豪宅淡市可能要維持到明年初。

據悉,內地客入市熱點之一的九龍站,全區5個上蓋屋苑本月至今僅7宗交投,過往內地客比例高達五成的天璽、君臨天下及凱旋門首當其衝;前兩個屋苑至今仍「未開單」,凱旋門則20日才有1宗低市價買賣個案。

凱旋門低市價8%成交

該成交單位為朝日閣低層B室,1,341平方呎,原本連車位開價2,800萬元,最終以2,390萬元易手,但不包車位。據九龍站代理稱,該車位價值約200萬元;換言之,實際該單位減價210萬元,低市價約8%。

九龍站另一屋苑漾日居3座低層A室,1,170平方呎,望凱旋門園景,屬優質戶,以1,368萬元成交,呎價11,692元。據悉,戶主於09年7月以970萬元買入該單位。

其它地區豪宅屋苑交投同樣急跌,大潭陽明山莊、九龍塘畢架山一號等,11月至今買賣兩閒。而過去內地資金熱捧的奧運站,主要屋苑如維港灣、帝柏海灣等,11月只錄得13宗成交,較上月同期37宗下跌近65%。有代理指,過去內地買家佔區內睇樓量及成交約兩成,現內地買家已絕跡。比鄰奧運站的西九四小龍包括泓景臺、宇晴軒等,11月區僅錄得6宗成交,較上月同期45宗大減逾八成。

睇樓客轉為港客為主

有九龍站代理指,目前睇樓客轉以港客為主,還價幅度遠高於業主議價水平,均不利買賣。目前不少買家期望業主能大幅減價,約一成左右。唯大部份業主仍維持舊有叫價,若遇有心的買家,最多只有3至5%的議價空間。相信是因SSD已非首次實行,區內的放盤業主早已接受SSD,不會如首次般感到特別憂慮。

目前減幅最大的一間為君臨天下1座高層D室,1,068平方呎,望內園景,戶主於出招前,以市價2,050萬元放售。目前戶主願意將叫價稍為下調至1,920萬元,減幅約6%,減價後比市價低約5%。據了解,業主於09年8月以1,610萬元購入該單位,故此就算減價,賬面仍有19%的利潤。

不過也有業主不減反加,如位於凱旋門觀星閣的高層C室,1,430平方呎,出招前叫價為3,500萬元。因單位目前為自用,業主並不急賣,且相信短期內難以心目中的理想價位沽出,故決定封盤。

睇租客升一成 暫錄5租賃

就在部份買家及換樓客暫緩入市步伐之際,11月九龍站的睇租客微升一成左右,買賣和出租的比例,由出招前的7:3,變為6:4。首16天暫錄最少5宗租賃個案。包括擎天半島3座中層A室,836平方呎,向東南,望內園景,戶主原叫價3萬元,最終以2.9萬元獲承租,呎租35元。另一宗個案為君臨天下2座中層B室,1,455平方呎,望維港景,以6萬元租出,呎租41元。此造價較同類型的海景戶租金,略低2%左右。

而業主由放售轉放租的只有少數,如擎天半島1座高層E室,1,667平方呎,屬4房間隔。戶主在出招前,一直以3,600萬元、呎價21,596元放售,但目前另以7萬元放租,租金叫價為42元呎。

西貢區外籍客轉買為租增

針對非本港永久居民而設的買家印花稅(BSD),對上車客以外籍人士為主的西貢區影響也不輕。11月以來,區內的睇樓量,出現五成的跌幅。暫時僅錄得5宗成交個案,包括龍蝦灣的茅莆村雙號地下及1樓連花園,1,400平方呎,另連租約花園約1,000平方呎,約以850萬元易手,呎價6,071元。

陽光物業發言人鍾光耀透露,估計有八成的外籍準買家,目前暫時擱置入市計劃,轉租的機會相對較大。另也有外區的本地買家,原欲找區內的2,100平方呎的村屋,但目前改抱觀望態度。近期查詢租盤的情況有增多的趨勢,出招後的問租及買賣的比例,由昔日的參半,轉而至目前的7:3。

西貢區1,000平方呎以上的村屋或洋房,11月首半月錄得約12宗租務,至於10月同期,則大約錄得20宗承租個案;當中月租在5萬元起的租務成交約有7宗,相對10月同期略增。其中最大的一宗為溱喬雙號屋,2,638平方呎,望樹景,另附約1,200平方呎的花園,以月租約8.5萬元獲租用,呎租32元。據了解,上址業主為著名的漫畫家馬榮成或有關人士,於07年5月,以2,520萬元購入。

新界北內地客零成交

買家印花稅(BSD)除對豪宅市場構成影響外,一向是內地客置業熱門地的粉嶺、上水區也受到衝擊,內地客入市個案急停。鄰近深圳的粉嶺及上水一向是內地客來港置業的踏腳石,大部份買家是方便子女來港升學而入市;過去平均每月均錄得7至8宗持內地通行證買樓的個案。但自BSD出台至今,暫時未錄得入市個案。

有見在港置業成本提高,此區亦出現內地客轉買為租個案。上水新發街雙號唐樓單位,日前以月租約8,500元承租,實用面積得383平方呎,呎租22.2元,較同類貴21%。

港島區亦出現買轉租個案,原打算入市太古城2房內園景戶的中港商人,考慮到需繳120萬元BSD,即時轉買為租,斥2.5萬元租下同屋苑天星閣高層H,面積約675平方呎2房單位,呎租達37元,屬屋苑高價。◇
 

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